Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung: Warum Eigenkapital der Schlüssel zur Finanzierung ist
2. Was zählt als Eigenkapital – und was nicht?
3. Wie Bausparverträge funktionieren
4. Wird ein Bausparvertrag als Eigenkapital anerkannt?
5. Strategie 1: Bausparguthaben als klassisches Eigenkapital
6. Strategie 2: Vorausdarlehen mit Bausparvertrag kombinieren
7. Strategie 3: Tilgungsersatzmodell – clever für Kapitalanleger
8. Kombination mit KfW-Fördermitteln
9. Was Banken wirklich sehen wollen
10. Für wen sich ein Bausparvertrag besonders lohnt
11. Drei Tipps für deine Bausparstrategie
12. Praxisbeispiel: So wirkt sich Eigenkapital auf die Finanzierung aus

13. Förderprogramme im Überblick: Welche passen zu dir?

14. Was bedeutet Zuteilungsreife konkret? 

15. Kündigung des Bausparvertrags: Risiken & Chance

16. Digitalisierung: Bausparen im Online-Zeitalter 

17. Ergänzendes Beispiel: Junge Familie mit Bausparvertrag
18. Fazit

 
 1. Einleitung: Warum Eigenkapital der Schlüssel zur Finanzierung ist
Ob du eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Baugrundstück erwerben möchtest – früher oder später wirst du dich mit der entscheidenden Frage beschäftigen: Wie viel Eigenkapital bringe ich mit? Denn Eigenkapital ist einer der stärksten Hebel, um eine Baufinanzierung günstiger, risikoärmer und schneller realisierbar zu machen.

Gerade für junge Erwachsene mit gutem Einkommen oder junge Familien, die solide wirtschaften und bereits ein gewisses Vermögen aufgebaut haben, stellt sich die Frage: Wie kann ich mein Kapital optimal einsetzen – und zählt mein Bausparvertrag eigentlich dazu?

In diesem Beitrag schauen wir genau hin: Welche Rolle spielt der Bausparvertrag in der Immobilienfinanzierung? Wann gilt er als Eigenkapital? Und wie kannst du ihn strategisch clever nutzen?

2. Was zählt als Eigenkapital – und was nicht?
Banken definieren Eigenkapital als verfügbares Vermögen, das nicht zurückgezahlt werden muss. Dazu zählen:

Anerkanntes Eigenkapital:
- Bankguthaben (Tagesgeld, Sparbuch, Festgeld)
- Bausparvertrag (nur die eingezahlten Beiträge + Zinsen)
- Investmentfonds und Aktien (sofern sofort liquidierbar)
- Eigenleistungen beim Bau (nachweisbar kalkuliert)
- Schenkungen oder Erbschaften (mit Nachweis)
- Guthaben aus einem zuteilungsreifen Bausparvertrag

Kein Eigenkapital:
- Künftige Einnahmen oder Boni
- Bauspardarlehen (muss zurückgezahlt werden = Fremdkapital)
- Nicht zuteilungsreife Bausparverträge ohne Zugriff
- Private Darlehen ohne offizielle Vereinbarung

Kurz gesagt: Alles, was liquide und ohne Rückzahlung verfügbar ist, zählt. Und genau hier wird es spannend für deinen Bausparvertrag.

3. Wie Bausparverträge funktionieren
Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen:

1. Ansparphase: Du zahlst regelmäßig Geld in den Vertrag ein. Sobald ca. 40–50 % der Bausparsumme erreicht sind, wird der Vertrag "zuteilungsreif".
2. Darlehensphase: Nach Zuteilung kannst du ein fest verzinstes Bauspardarlehen in Anspruch nehmen, um deine Immobilie zu finanzieren.

Dabei gilt: Nur das angesparte Guthaben zählt als Eigenkapital – nicht das Darlehen. Das Darlehen ist ein Kredit wie jeder andere und wird als Fremdkapital bewertet.

4. Wird ein Bausparvertrag als Eigenkapital anerkannt?
Ja – aber nur unter bestimmten Bedingungen.

Als Eigenkapital anerkannt wird:
- Das angesparte Guthaben, das zur Finanzierung eingesetzt wird.
- Ein zuteilungsreifer Vertrag, wenn das Guthaben bald verfügbar ist.
- Wenn das Geld beim Notartermin oder spätestens zur Fälligkeit eingebracht werden kann.

Nicht anerkannt wird:
- Die zukünftige Bausparsumme
- Das Bauspardarlehen
- Verträge ohne nennenswerte Ansparung oder mit langer Zuteilungsdauer

Beispiel:
Du hast eine Bausparsumme von 50.000 €, davon 25.000 € angespart → Diese 25.000 € zählen als Eigenkapital.
Das spätere Darlehen über 25.000 € → Fremdkapital.

5. Strategie 1: Bausparguthaben als klassisches Eigenkapital
Die einfachste und effektivste Möglichkeit ist, dein angespartes Bausparguthaben direkt als Eigenkapital einzubringen.

Vorteile:
- Geringerer Fremdfinanzierungsbedarf
- Bessere Zinskonditionen bei der Bank
- Schnellere Tilgung möglich
- Höhere Chance auf Finanzierung

Für wen geeignet?
- Junge Menschen mit mittelfristigem Immobilienziel
- Familien, die regelmäßig sparen und nicht sofort kaufen
- Personen mit klarer Planung und Spardisziplin

Tipp: Achte auf die Zuteilungsreife deines Vertrags. Ist er noch nicht zuteilungsreif, könnte es sinnvoll sein, das Guthaben aufzulösen und flexibel einzusetzen – sofern die Kündigungsfristen das erlauben. Oft sind die Kündigungsfristen sechs Monate. Hier lohnt es sich mit der Bank zu sprechen, um gegebenenfalls früher aus dem Bausparvertrag zu kommen (Strafzahlung ist möglich).

6. Strategie 2: Vorausdarlehen mit Bausparvertrag kombinieren
Wenn du noch nicht genug angespart hast, aber jetzt kaufen willst, bietet sich das sogenannte Kombidarlehen an.

So funktioniert es:
- Du erhältst ein Vorausdarlehen (z. B. 150.000 €), das zunächst nur verzinst wird.
- Parallel dazu besparst du weiterhin deinen Bausparvertrag.
- Sobald dein Vertrag zuteilungsreif ist, löst das Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ab.
- Danach beginnt die Tilgung – zu einem meist sehr günstigen, fest vereinbarten Zinssatz.

Vorteile:
- Planungssicherheit über Jahrzehnte
- Schutz vor steigenden Zinsen
- Sinnvoll bei unsicherer Zinslage

Nachteile:
- Komplexer Aufbau
- Höherer Effektivzins bei kurzer Gesamtlaufzeit. Dadurch höhere Gesamtkosten.

7. Strategie 3: Tilgungsersatzmodell – clever für Kapitalanleger
Für Kapitalanleger gibt es ein weiteres Modell: Du nimmst ein endfälliges Darlehen auf, das du erst am Ende der Laufzeit tilgst – mit deinem angesparten Bausparguthaben.

Vorteile:
- Steuerlich attraktiv (Zinskosten können abgesetzt werden)
- Liquiditätsschonung in der Ansparphase
- Geeignet für vermietete Immobilien

Nachteile:
- Kein Aufbau von Eigenkapital während der Laufzeit
- Höheres Risiko, falls die Zuteilung verzögert wird

Für Eigennutzer ist diese Variante oft weniger sinnvoll – aber für Investoren ein interessanter Hebel.

8. Kombination mit KfW-Fördermitteln
Die Kombination von Bausparvertrag und KfW-Darlehen ist eine sehr beliebte Strategie – besonders für Familien.

Gängige Programme:
- KfW 124: Wohneigentum
- KfW 300: Förderung für Familien mit Kindern
- KfW 297/298: Klimafreundlicher Neubau

Kombinationsstrategie:
1. Eigenkapital (z. B. aus Bausparvertrag) einbringen
2. KfW-Kredit mit Förderzinsen nutzen
3. Restbetrag über klassisches Darlehen oder Bauspardarlehen finanzieren

Vorteil: Du kombinierst günstige Zinsen, Fördermittel und Zinssicherheit.

9. Was Banken wirklich sehen wollen
Die Bank prüft deine Finanzierung auf Herz und Nieren. Dabei interessiert sie sich besonders für:

- Verfügbares Eigenkapital – nachweisbar und liquide
- Zuteilungsreife und konkrete Auszahlungsperspektive beim Bausparvertrag
- Deine Bonität und Rückzahlungsfähigkeit
- Realistische Kostenplanung der Immobilie

Ein sauber dokumentierter Bausparvertrag mit hohem Guthaben kann deinen Zins um 0,2–0,5 % senken – was über die Laufzeit Tausende Euro spart.

10. Für wen sich ein Bausparvertrag besonders lohnt
Bausparen hat seinen Ruf als „veraltet“ zu Unrecht. Es kann ein wertvoller strategischer Baustein sein – vor allem für:

- Junge Familien mit Kinderwunsch
- Berufseinsteiger mit hohem Einkommen
- Menschen mit mittelfristigem Immobilientraum (5–10 Jahre)
- Investoren mit klarer Zinsstrategie

Nicht lohnenswert ist Bausparen, wenn du:
- sofort kaufen willst, aber keine Zeit zum Ansparen hast
- ohnehin genug Eigenkapital hast und flexibel bleiben möchtest
- dich ungern langfristig bindest

11. Drei Tipps für deine Bausparstrategie
Tipp 1: Starte früh. Selbst 50 € monatlich können über 5 Jahre zu über 3.000 € Eigenkapital werden. Wir empfehlen jedoch eine Mindestsumme von 50.000 Euro oder mehr.

Tipp 2: Prüfe staatliche Förderung. Viele Sparer erhalten Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage – ein Geschenk vom Staat.

Tipp 3: Plane mit Beratung. Ein Finanzierungskonzept aus Eigenkapital, KfW-Mitteln, Bausparvertrag und Bankdarlehen ist ideal – aber komplex. Hol dir professionelle Hilfe.

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12. Praxisbeispiel: So wirkt sich Eigenkapital auf die Finanzierung aus
Nehmen wir zwei Käufer: Anna bringt 30.000 € Eigenkapital mit, Ben nichts. Beide wollen eine Immobilie für 350.000 € kaufen. Anna benötigt nur 320.000 € Fremdkapital, Ben die vollen 350.000 €. Anna erhält dadurch einen um 0,3 % besseren Zinssatz. Das spart ihr über 20 Jahre mehr als 15.000 € an Zinskosten. Dieses Beispiel zeigt deutlich: Eigenkapital – auch aus einem Bausparvertrag – ist bares Geld wert. 

13. Förderprogramme im Überblick: Welche passen zu dir?
Neben dem bekannten KfW-Wohneigentumsprogramm (124) gibt es spezielle Förderungen für Familien mit Kindern (z. B. KfW 300) oder energieeffiziente Neubauten (KfW 297/298). Besonders attraktiv: Bei guter Bonität kann der Effektivzins deutlich unter dem Marktniveau liegen. Kombiniert mit Eigenkapital aus einem Bausparvertrag ergeben sich oft ideale Bedingungen. 

14. Was bedeutet Zuteilungsreife konkret?
Ein Bausparvertrag ist zuteilungsreif, wenn du eine bestimmte Mindestansparung (i. d. R. 40–50 %) erreicht hast und bestimmte Bewertungskennzahlen erfüllt sind. Die Bausparkasse prüft dann, ob du zur Zuteilung zugelassen wirst. Wichtig: Zuteilungsreife bedeutet nicht, dass du sofort über das Darlehen verfügen kannst – Wartezeiten sind üblich. 

15. Kündigung des Bausparvertrags: Risiken & Chancen
Willst du das angesparte Guthaben sofort nutzen, kann die Kündigung eine Option sein. Doch Vorsicht: Dabei verlierst du ggf. Anspruch auf das Bauspardarlehen, die staatliche Förderung (z. B. Wohnungsbauprämie) oder Bonuszinsen. Auch eine Vertragsstrafe wegen vorzeitiger Auszahlung vor der Kündigungsfrist ist möglich. Ein klärendes Gespräch mit deinem Berater ist ratsam – oft lässt sich der Vertrag flexibler gestalten, als du denkst. 

16. Digitalisierung: Bausparen im Online-Zeitalter
Moderne Bausparkassen bieten inzwischen Online-Portale, Apps und digitale Vertragsverwaltung. Auch die Beratung findet oft digital statt – ideal für junge Berufstätige mit wenig Zeit. Nutze diese Möglichkeiten, um jederzeit Einblick in deinen Vertrag, deine Zuteilung oder deine Fördermittel zu behalten. 

17. Ergänzendes Beispiel: Junge Familie mit Bausparvertrag
Lisa und Tom, beide Anfang 30, haben über fünf Jahre hinweg jeweils 150 € monatlich in einen Bausparvertrag eingezahlt. Das ergibt zusammen rund 18.000 € Eigenkapital. Mit dieser Summe konnten sie nicht nur die Kaufnebenkosten für ihr Reihenhaus begleichen, sondern bekamen auch bessere Zinskonditionen bei ihrer Bank. Ohne Bausparvertrag hätten sie diese Summe erst ansparen müssen – was ihren Immobilienkauf um Jahre verzögert hätte. 

 18. Fazit
Ein Bausparvertrag ist kein Allheilmittel – aber in der richtigen Kombination ein echtes Ass im Ärmel. Ob als klassisches Eigenkapital, als Zinssicherungs-Instrument oder in Kombination mit Fördermitteln: Wer clever plant, kann viel Geld sparen und sicherer finanzieren.
 
Besonders junge Menschen und Familien profitieren von Bausparen – weil sie langfristig denken und planbare Raten bevorzugen.